Договор долевого участия в строительстве.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит определения договора долевого участия в строительстве. Поэтому изначально до принятия в 2005 году Федерального закона «О долевом строительстве», эти отношения регулировались ст. 421 ГК РФ, предусматривающей, что граждане и юридические лица могу заключать между собой договора как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им, но ему не противоречащие.

В связи с этим, часто на практике возникали ситуации, когда между гражданами и юридическими лицами заключались договора, правовая конструкция которых зачастую не соответствовала существу реально существующих между ними отношениям. Существовало огромное количество договоров таких как- договор возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительный договор, договор- купли продажи недвижимости и т.п. Но как уже было сказано, данные договора не соответствовали отношениям, существовавшим между участниками.

В них стороны обозначались соответственно как продавец-покупатель, подрядчик-заказчик, исполнитель- заказчик. Но как несложно догадаться, из названий сторон в этих договорах, следует, что они обладают различающимися между собой правами и обязанностями. Однако в договоре долевого участия в строительстве стороны должны обладать четко определенными правами и обязанностями, выраженными в том что одна сторона договора- инвестор вкладывает деньги в строительство будущего объекта недвижимости и после ввода его в эксплуатацию получает его в собственность, а другая застройщик- получает деньги от инвестора и с их с помощью возводит тот или иной объект недвижимости и после ввода его в эксплуатацию передает права на него инвестору.

Как видно их содержания прав инвестора и заказчика, они не могу совпадать в содержанием прав и обязанностей например продавца-покупателя по договору купли-продажи.

Ситуацию исправил ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который все расставил на свои места и четко определил права и обязанности инвесторов и застройщиков. Четко установил круг лиц, имеющих право участвовать в деятельности, связанной с привлечением денежных средств для строительства, определи форму договора долевого участия в строительстве и обязательную ее регистрацию в исполнительных органах федерального уровня, либо муниципальными органами.

В заключении хотелось бы отметить, что ранее рассмотренные отношения регулировались 1, 2 частями ГК РФ и морально устаревшими ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые регулировали данные отношения лишь постольку, поскольку не противоречили друг друг и ГК РФ, но в настоящее время их регулирует новый ФЗ, которые в отличие от ранее существовавших обеспечивает надежную защиту участников инвестиционной деятельности.