РЕГИСТРАЦИЯ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Нежилая недвижимость представляет собой огромный сегмент рынка. Операции с ней имеют особый статус, что определяется в соответствии с нормами гражданского законодательства. При этом любые правоотношения в данной сфере характеризуются сложностью и необходимостью учета при оформлении сделки и в процессе ее государственной регистрации целого ряда аспектов.
Несмотря на наличие в организационной структуре современных предприятий юристов и даже специально организованных отделов, история приобретаемого объекта может быть так запутана, что нуждается исключительно в профессиональных действиях. Наша компания всегда готова прийти на помощь - оказание услуг по подготовке документов к государственной регистрации сделок с нежилой недвижимостью выступает одним из направлений нашей деятельности. Очевидные преимущества, которые получает каждый клиент:

• грамотное юридическое сопровождение, консультации, разъяснения вплоть до получения государственного свидетельства о собственности;
  
  
• проведение экспертизы объекта, выявляющей при наличии нарушений любые погрешности оформления и риски для потенциального покупателя;
• экономия времени, которое пришлось бы затратить на получение и оформление огромного количества документов.

В соответствии с многочисленными трудностями, с которыми придется столкнуться в процессе подготовки сделки, без юридической помощи практически не удается обойтись. Если же юрист работает с клиентом от начала до конца, это позволяет ему получить максимум информации о предмете и сторонах сделки, знать все детали и подробности, что повышает качество, экономит время и средства.
Опыт работы и квалификация наших сотрудников, десятки удачных сделок и отзывов клиентов позволяют утверждать несомненное качество и профессионализм.
Для характеристки особенностей регистрации нежилой недвижимости необходимо, прежде всего, определиться с ее понятием. В соответствии с правовыми дефинициями нежилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества, которые не соответствуют условиям жилищного законодательства и не пригодны для проживания. Согласно высокому уровню развития современных отношений, они активно используются для организации бизнес-деятельности и могут выступать в качестве объекта самых разных договоров, чаще всего, аренды и купли-продажи. В экономической сфере они активно функционируют в качестве:

• административных и производственных зданий;
• офисов;
• торговых и складских помещений;
• территории для размещения вспомогательных служб - например, гаражи, мастерские.

При наличии совокупности зданий, объединенных в рамках производственной и административной деятельности одной компании, говорят о предприятии как имущественном комплексе.
В любом из названных случаев эта недвижимость может выступать объектом залога, аренды или купли-продажи.
В случае продажи или приобретения нежилой недвижимости для любых целей государственная регистрация договора является заключительной стадией отношений между продавцом и покупателем, после которой происходит переход права собственности и выдача соответствующих правоустанавливающих документов. Однако если набор представленных сведений и документов не будет соответствовать требованиям Управления Росреестра, процесс оформления может затянуться во времени. Именно для того чтобы этого не произошло, необходимо воспользоваться услугами профессиональных юристов, обладающих всеми знаниями и опытом для формирования пакета необходимых бумаг, который будет принят с первого раза. Предварительно проведенная правовая экспертиза позволит быть уверенным в правомочности и действительности каждой отдельно взятой бумаги.
В частности, для подготовки к процессу государственной регистрации необходимо:
1. Тщательно оценить состав и особенности правового статуса каждой стороны сделки, определив продавцов и покупателей, их организационно-правовые формы.
2. Оценить наличие и качество предварительного намерения между сторонами относительно намерения продать/купить объект. Не обязательна в соответствии с нормами права, но желательна с практической точки зрения письменная форма договоренностей, которых удалось достичь, так как в них тщательно прописывают обязательства сторон, в том числе, по отношению к основному договору. В частности, важны, соглашения о подготовке необходимых документов, например, выписки из ЕГРН, технической и кадастровой документации и т.д.
3. На следующем этапе потребуется изучение правоустанавливающих документов, в том числе:

• оценка способа приобретения прав собственности владельцем на данный объект, для чего стоит изучить свидетельство, договор (обычно, купли-продажи или мены), их соответствие между собой, правомочность продажи и соблюдение прав сторон;
• сверка данных о наименовании объекта, сторон сделки, регистрационных данных собственника на предмет соответствия в составе всех бумаг (в случае, если в результате, например, реорганизации предприятия, в документах не совпадают наименования, следует обратиться к соответствующим документальным подтверждениям процесса реорганизации);
• у нынешнего собственника также должны присутствовать копии уставных документов лица, у которого был приобретен объект до этого;
• в случае если от имени владельца действует представитель, его доверенность должна быть надлежащим образом оформлена, иметь необходимый срок действия, а сведения в ней должны полностью соответствовать личным данным представителя; важно оценить и особенности его правового статуса и наличие документов, подтверждающих полномочия (это может быть договор поручения);
• как небольшие помещения, так и имущественные комплексы имеют значительную рыночную стоимость, которую продавцы предпочитают заранее оценивать и оформлять соответствующим документом. При наличии свидетельства от независимого оценщика стоит ознакомиться с ним, так как это может оказать влияние на особенности сделки. В частности, в определенных случаях решение о продаже акционерного общества должно приниматься на совете директоров и только на основе единогласного принятия.

При покупке крупных объектов стоит быть особенно внимательным: грамотный юрист при необходимости оценит самые разнообразные факторы, проверит, например, соблюдение установленного порядка акционирования, законность приватизации объекта и массу других аспектов, которые могут повлиять на правомочность сделки.
4. В соответствии с кадастровой и технической документацией необходимо определить соответствие ее данным состояния объекта.
5. В связи с тем, что любая недвижимость находится на земле, особое внимание рекомендуется уделить особенностям земельных отношений. Для этого стоит проверить правовой статус земли, на которой располагается приобретаемое имущество, ознакомится с документами, подтверждающими право собственности или долгосрочной аренды, оценить исправность платежей по аренде на основании соответствующего свидетельства установленной формы - акта сверки расчетов по аренде земли.
6. В заключение стоит проверить отсутствие обременений на имущество или установленных ограничений по ее использованию: в частности, оценить наличие в здании арендаторов или выяснить, не выступала ли собственность объектом залоговых отношений. Последнее выявляется на основе выписки из ЕГРП.
 Приведенные моменты, хотя они и не перечислены полностью, позволяют понять, насколько непростой может быть подготовка документов к государственной регистрации. Не менее важно проверить содержание или составить договор: цена таких объектов часто достаточно велика, что обязывает максимально застраховаться от всех возможных рисков. В ином случае это грозит крупными неприятностями. Гарантировать успех сделки и государственной регистрации может исключительно грамотная помощь профессионалов, подтвержденная знанием юридических аспектов и особенностей продаж в данном сегменте.